Для справки:
Федеральный закон РФ №214-ФЗ
Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов › Компания заключала предварительные договоры, не будучи к тому
же застройщиком на объекте. ООО "ТД "Сигма" возводит дом на участке ФГУП
НИИЭФА им. Д.В Ефремова и выступает инвестором, генподрядчиком и
продавцом квартир. Чиновники решили, что такая схема не исключает
практики двойных продаж.
Теперь "Сигма" пытается опротестовать вердикт в арбитражном
суде, доказывая, в частности, что договоры составлены чисто и фирма -
единственный продавец недвижимости на объекте. Юристы Смольного
признают, что "двойников" на объекте не выявлено, правда, по данным
Комитета по строительству, около 80 квартир (из 366 проданных) находятся
в залоге у банков, хотя покупатели об этом не знают.
Юристы Смольного говорят, что для них этот спор играет ключевую
роль. "Главное - создать арбитражную практику, чтобы на ее основе в
дальнейшем привлекать застройщиков к ответственности за уклонение от
работы по 214-ФЗ, - сообщили "НП" представители комитета. - Пока в нашем
регионе таких примеров нет". Примечательно, что, даже если Смольный
победит, суд в рамках этого дела не запретит компании заключать новые
предварительные договоры. Просто комитет сможет регулярно выписывать
штрафы и пополнять бюджет. Однако чиновники заявляют, что положительный
вердикт позволит применять более жесткие санкции.
Юрист "Сигмы" Елена Машек напомнила, что по предварительным
договорам работает большинство застройщиков и пока эта схема не
признавалась противоречащей действующему законодательству. Например, в
судебных процессах по делам дольщиков против ЛЭК и компании "Росстрой"
городской суд признавал легитимность предварительных договоров и
действительность таких сделок.
Мнения экспертов
Екатерина Немченко, коммерческий директор Городской ДомоСтроительной Компании:
- Это недостаточная мера. Сумма штрафа незначительна, если на
чаше весов находится нарушение действующего закона! Для стимуляции
перехода застройщиков на работу в соответствии с 214-м законом со
стороны властей к нарушителям должны применяться более существенные и
жесткие меры, с широким освещением в прессе и хорошей разъяснительной
работой для населения.
Владислав Шестаков, ведущий специалист юридической компании "Адвокат ФРЕММ":
- По предварительному договору купли-продажи стороны всего лишь
обязуются заключить в будущем основной договор. Его целью в принципе не
может быть привлечение средств граждан для строительства дома. Пока это
условие соблюдается, нарушений законодательства нет. Однако многие
застройщики и инвесторы используют эту схему для того, чтобы обойти
214-ФЗ.
Если суд установит, что на основании предварительного договора
были привлечены деньги граждан на строительство жилья, он вправе
расценить совершенную сделку как притворную и применить к ней правила,
установленные для договора долевого участия.
Подобная практика постепенно формируется во многих регионах. Но
в каждом конкретном случае есть свои особенности, и создание одного
прецедента, на мой взгляд, не будет означать безусловного запрета на
заключение предварительных договоров. Кроме того, суд может отказать
Комитету по строительству по формальным основаниям: например, если
нарушена процедура привлечения инвестора к административной
ответственности.
Материал предоставлен порталом