Жители нашего недавно сданного дома столкнулись с непростой ситуацией. Итак, обо всём по порядку.
Дом сдан более месяца назад. Застройщик хоть и обещал провести общее собрание дольщиков, однако, так этого и не сделал. Люди подписывали акты приёма-передачи квартир, а им заодно подсовывали договора с управляющей компанией(где срок договора 5 лет, первоначальный взнос 5тыс). Причем некоторым говорили, что если вы не подпишите договор, то мы вам квартиру не передадим...
Хорошо, что нашелся хоть один грамотный человек, который прочел договор, затребовал у застройщика список жильцов, собрал людей на собрание. Первое собрание объединило только 20% собственников и все были за ТСЖ. Второе собрание собрало более 40% собственников. Кворум отсутствовал, но 90% присутствующих выразили желание создать ТСЖ. Инициативная группа продолжила работу, но теперь уже преодолевая противодействие застройщика.
Мы узнали, что с 1 апреля застройщик передал места общего пользования в доме в управление УК. При этом застройщик говорит: Я за ТСЖ, создавайте, но дом же нельзя бросать без присмотра, а я там держать охрану и консьержа не могу, я ж строитель, потому и передал места общего пользования в УК.
Инициативная группа после консультаций в департаменте ЖКХ решила провести заочное общее собрание. Были вывешены уведомления, собственникам раздаются бланки решений.
Надо сказать, что застройщик в настоящее время владеет примерно 30-32% от общего метража дома. В связи с этим инициативная группа провели переговоры с застройщиком, пригласила его принять участие в заочном голосовании по выбору формы управления домом... и получила отказ. И не только отказ, но и прямой намёк на то, что застройщик будет обжаловать законность создания ТСЖ, если таковое состоится.
Мотивация застройщика такова: ТСЖ могут быть созданы в СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ - будущими собственниками, а в СДАННЫХ ДОМАХ - собственниками.
Поскольку наш дом уже сдан, но никто из жильцов не имеет на руках свидетельство о праве собственности, застройщик утверждает, что мы в данный момент оказались в правовом вакууме и не можем создавать ТСЖ. Я очень прошу проконсультировать жителей нашего дома по данному вопросу.
Стоит ли нам именно сейчас создавать ТСЖ или же лучше подождать пока все жители дома получат свидетельства о праве собственности.
Возможно, кто-то встречал судебную практику по данному вопросу? Опасения наши связаны с тем, что предлагаемый УК договор является кабальным и перспективы его расторжения, скорее всего, судебные. Отложив создание ТСЖ на 2-3-4 мес мы позволим УК заключить договоры с большинством собственников, а разорвать их может быть непросто.
Кроме того, сейчас большинство собственников не выбирало и не имеет никаких юридически оформленных отношений с УК. УК выбрал и назначил застройщик(владеющий 30% дома), а через 2-3-4 мес многие жители могут подписать договоры с УК на длительный срок, т.к. дом заселяется, его надо содержать и, естественно, нужно платить за квартиру. Понимая это, люди будут подписывать договора с УК.
Инициативная группа по созданию ТСЖ рассматривает вариант СОЗДАТЬ ТСЖ в ближайшее время, зарегистрировать его в установленном законом порядке, затребовать у застройщика документы на дом и выпроводить из дома УК. Застройщик откажет, обжалует в суд создание ТСЖ, однако к этому времени часть жителей уже получат на руки свидетельства о праве собственности. Некоторое время можно будет затягивать рассмотрение дела ходатайствами и вызове их в суд. А к тому моменту как дело будет рассматриваться(через месяц-два), большинство собственников получат свидетельства.
Кроме того, можно подключить прокуратуру и попить кровь застройщику.
Посоветуйте, пожалуйста, как нам правильно поступить? Ответы на вопрос "Проблемы при создании ТСЖ. Прошу консультации юристов.":
Александр Николаевич Гаркуша
Ответ по существу вопроса Вы задали вопрос и сами очень правильно на него ответили.Действительно, в ЖК РФ этот момент точно не определен: на этапе строительства можно создвть ТСЖ в доме-новостройке, после ввода дома с эксплуатацию - выбор способа управления определяется решением собственников на основании Свидетельства о праве. Однако, и застройщик не имеет никакого права на этом этапе навязывать УК, ибо и этот способ управления определяется тема же собственниками. Полагаю, что Ваше обращение в прокуратуру на незаконное навязывание УК, должно заставить застройщика до ОСС осуществлять обслуживание МКД, а какое будет решение ОСС - зависит от деятельности вашей инициативной группы. Ирина Журбина
Ответ по существу вопроса спешим мы потому, что дом заселяется. людям нужна вода, свет, лифты...
а три месяца ждать как-то тяжеловато.
УК не уполномочена общим собранием на заключение этих договоров, поэтому, насколько я понимаю, просто не сможет их заключить, не подделав протокол общего собрания.
кстати, ещё вопросик: мы оперируем понятиями "право собственности" и "свидетельство о ПС". Правильно ли считать, что ПС возникает в момент подписания акта приема-передачи квартиры, соответственно, именно с этого момента собственник имеет право голосовать за создание ТСЖ?
или же правильнее считать, что ПС возникает с момента получения свидетельства о ПС? в этом случае человек может получить квартиру по акту, жить там год или два, не платить за неё(т.к. он не собственник де юре). При этом застройщик будет вынужден нести бремя содержания дома? Андрей Константинович
Ответ по существу вопроса Получите сначала свидетельства о праве, а потом создадите ТСЖ, куда спешить? 3-4 месяца роли не сыграют. Главное чтобы будущие собственники ничего лишнего не подписывали пока. Вы думайте, что ТСЖ – это рай? Лев Муравьев
Ответ по существу вопроса Не передавать квартиры из-за неподписания договора - они не имели права, но это уже вы должны были бы возмутиться "я выполнил обязательства перед застройщиком, оплатил - а застройщик не передал, я подам в суд на неустойку". В этом случае вам мигом бы квартиру передали без всякого договора.
И второй совет - как попить кровь застройщику - очень просто. Если под вашим контролем даже 40% собственников - просто договоритесь и перестаньте полностью платить им. Т.к. считаете их нахождение в доме незаконным. И вопрос решится сам собой:) Параллельно набирайте голоса до 51% и дальше создавайте ТСЖ.
Кстати, по поводу легитимности создания ТСЖ в период между сдачей дома и получением всеми инвесторами свидетельств - может имеет смысл провести учредительное собрание задним числом, до момента сдачи дома? Либо проводить как есть, а на угрозу застройщика оспорить данное создание ТСЖ отвечать, что теперь уже и >51% просто перестанут платить. Такими действиями можно любую УК довести до банкротства и случаи такие были.
|
