ТСЖ от застройщика: видим плюсы, боремся с минусами
Тревожные сигналы Если сам застройщик ведет нечестную игру, к примеру, сдвигая сроки сдачи объекта, от его ТСЖ также ничего хорошего ожидать не приходится. Нередко такое товарищество перетягивает на себя властные полномочия и принимает решения исключительно в своих интересах, например, сдает на свое усмотрение в аренду первые этажи дома, заключает невыгодные для жильцов договора по коммунальному обслуживанию или приглашает управляющую компанию, которая действует в незаконных интересах девелопера. Собственники, создав свое ТСЖ, могут расторгнуть договор с такой компанией, но на практике в договоре между ТСЖ от недобросовестного застройщика и управляющей компанией чаще всего в случае досрочного расторжения договора предусматривается крупная неустойка.
Дольщики должны самостоятельно противостоять произволу недобросовестного застройщика. Во-первых, застройщик по мере приобретения гражданами квартир теряет свои полномочия и долю собственности в доме, а жильцы вправе создать свое ТСЖ. Во-вторых, еще на этапе строительства дольщики могут создать свое объединение, в сущности, прототип ТСЖ. На основе этого объединения может быть организована ревизионная группа (для сверки финансовой отчетности), а также нанята независимая группа экспертов-строителей, хорошо разбирающаяся во всех строительных нюансах. Когда дом сдан, жильцы имеют право создать свое ТСЖ и управлять домом самостоятельно.
Как отметил адвокат Александр Осетинский, наиболее сложные отношения у петербургских ТСЖ, организованных жильцами, складываются с небольшими «случайными» строительными компаниями, в послужном списке которых 1-2 построенных дома. Застройщики с длительным опытом работы редко сопротивляются передаче домов в управление жильцам: в основном, это удел небольших игроков рынка, которые пытаются как можно дольше не выпускать из своих рук финансовые потоки от ТСЖ. Таким образом, наиболее эффективный способ предотвратить проблемы, связанные с ТСЖ от застройщика, – это грамотно выбрать девелопера, основывая свое решение не только на критерии «стоимость жилья». Конечно, приобретая квартиру в новостройке, мало кто пытается получить информацию о том, кто и как будет управлять его домом до момента сдачи. Тем не менее, стоит разузнать информацию о методах ведения управления домом застройщиком у собственников, уже проживающих в домах от этого же девелопера.
Плюсы есть!
Главный плюс ТСЖ, созданного застройщиком на этапе строительства – то, что у собственников квартир будет большое преимущество в будущих баталиях за комфортную жизнь. По словам Эдуарда Тиктинского, Президента Холдинга RBI, товарищество от надежного девелопера позволяет укоротить переходный период от сдачи дома до нормальной эксплуатации, то есть в кратчайшие сроки обеспечить дом теплом, водой, электроэнергией и начать бесперебойную эксплуатацию всех построенных помещений и сетей. Согласен с ним руководитель департамента элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров, отмечая, что в домах, где застройщик интегрировал управляющую компанию в проект на раннем этапе строительства, гораздо меньше проблем.
На PROEstate ещё 2009 была поднята тема взаимоотношений граждан, ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций. Эксперты отметили, что последние (а большинство из них являются монополистами) всячески навязывают неприемлемые договорные условия исполнителям коммунальных услуг – оплату авансов, короткие сроки оплаты выставленных ими счетов, предусматривают различного рода штрафы и т.п. У ТСЖ от застройщика намного больше возможностей найти компромисс с ресурсоснабжающей компанией хотя бы потому, что в этом случае компании противостоит компания, а не отдельные собственники квартир. ТСЖ от застройщика также быстрее и эффективнее решает вопросы, связанные с организацией вывоза мусора, что особо актуально в период ремонтов в новостройке, поиском надежного охранного предприятия и т.п.
Эффективно можно решить и проблемы, связанные со строительными дефектами. В домах, где ТСЖ было создано застройщиком на ранних этапах строительства, такие вопросы решаются значительно быстрее, поскольку собственнику в таком случае не нужно ждать начала гарантийного срока для жалобы. Все, что требуется от жильца, - это написать соответствующее заявление председателю ТСЖ. Скрытые строительные дефекты, которые выявляются в процессе эксплуатации, в случае с ТСЖ от застройщика устраняются бесплатно.
В существующей практике некоторых застройщиков на время до сдачи дома ТСЖ приглашает опытную эксплуатирующую компанию или поручает управление домом собственной управляющей компании. Такая практика целиком логична, конечно, при условии добросовестного отношения управляющей компании к своим обязанностям. По словам Игоря Синькевича, генерального директора УК «Управление комфортом», показателем профессионализма и гарантией честности управляющей компании служит ее работа на каждом отдельно взятом объекте. Компания должна всесторонне изучить особенности дома, и, учитывая особенности работы инженерных систем, а также, интересуясь мнением собственников, создать индивидуальный пакет услуг, требуемый именно для этого жилого комплекса. Такой комплекс действий часто под силу лишь управляющей компании тесно связанной как со строительной компанией, так и с ТСЖ, организованной застройщиком.
Что в итоге?
1. Выбирайте застройщиков с хорошей репутацией и проверенных длительным стажем работы – это залог того, что с созданными ими ТСЖ не возникнет проблем.
2. ТСЖ от застройщика может гораздо оперативнее избавить жильцов от многих проблем, связанных с обслуживанием дома, устранением недоделок и брака, выбором управляющей компании.
3. Главной проблемой ТСЖ от застройщика может стать работа только в интересах нечистоплотного девелопера. Собственники жилья могут успешно бороться с такими проявлениями, если создадут свое собственное ТСЖ. По материалам: http://www.restate.ru, http://sloboda12.ru, http://www.veteranov130.ru, http://www.etazhi.ru, www.kolo20.com, http://www.reline.ru, www.nevskoevremya.spb.ru, www.expert.ru, www.tsj.ru, www.sredacity.ru, www.g-k-h.ru, www.bsn.ru, http://rbi-holding.ru
