ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ДОСТРОИТЬ - ДОРИСУЕМ... НО ГДЕ ЖИТЬ?
А. ДЯГИЛЕВ
Андрей Дягилев, кандидат юридических наук, г. Москва.
Ни для кого не секрет, что проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного количества граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках и не получивших заветное жилье. Но пострадавшие дольщики могут использовать эффективные методы воздействия на властные структуры и недобросовестных застройщиков - как правовые, так и любые другие, не запрещенные законом.
ТСЖ и ЖСК
Наиболее эффективно проблемы решаются тогда, когда люди, имеющие одну цель, объединяются для ее воплощения. Вопросы долевого участия в строительстве - не исключение. Объединиться можно официальным образом и неофициально. Естественно, что пострадавшие дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обмениваться телефонами и адресами. Поэтому полезным оказывается создание сайта пострадавших инвесторов конкретного дома, жилого комплекса и т.п. Затем формируется пока не оформленная юридически инициативная группа пострадавших, которая начинает вести целенаправленную работу по спасению своих инвестиций. В некоторых ситуациях такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но так случается не всегда. Если же положение со стройкой достаточно сложное, то объединение дольщиков необходимо оформить. Естественно, что такое оформление целесообразно в форме некоммерческой организации. Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). При этом согласно ст. 137 ЖК РФ к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета нет, а ТСЖ может, например, получив права застройщика, привлечь на основании договора специализированную организацию, которая и будет непосредственно осуществлять строительство. Согласно ст. 139 ЖК РФ ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме. В то же время ЖК РФ в ст. 110 предлагает такую организационно-правовую форму, как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно в целях строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома. Так, для организации всех будущих жильцов строящегося дома и создания легитимного руководящего центра целесообразно создавать именно ТСЖ. Ведь членами ТСЖ являются все будущие жильцы дома, а решения, принятые собственниками 50% от площади помещений дома на общем собрании собственников, будут носить обязывающий характер для всех остальных, не голосовавших или не участвовавших в собраниях жильцов. В то же время, если есть необходимость разделить функции строительства и управления, в дополнение к ТСЖ следует создать еще и ЖСК.
Достроить можно...
Для того чтобы решить вопрос с достройкой своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и от застройщика скорейшего достраивания дома либо достраивать дом собственными силами, в том числе и за свои средства. И по этим двум направлениям следует двигаться одновременно. 1. У дольщиков есть все основания не просить, а именно требовать от органов власти достройки их дома за счет ресурсов тех органов власти, которые предоставили застройщику земельный участок под строительство жилого дома. Права дольщиков защищены Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." и другими нормативно-правовыми актами. Более того, 1 сентября 2010 года вступил в силу Закон Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" (принят Постановлением Мособлдумы от 24.06.2010 N 5/124-П). Несмотря на декларативный характер этого документа, отсутствие четких механизмов реализации, ответственности за нарушение и т.д., в нем указаны, например, некоторые способы и механизмы, с помощью которых органы местного самоуправления могут решить проблему с пострадавшими дольщиками. А именно: - органы местной власти принимают решение о привлечении нового застройщика; - рассматривают вопрос об одновременном предоставлении дополнительного земельного участка с целью компенсации затрат, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов после завершения строительства проблемного объекта; - оказывают содействие пострадавшим соинвесторам по вопросам защиты их законных прав и интересов. В упомянутом Законе нет ничего об ответственности чиновников за бездействие в решении указанных проблем, и, по сути, местные власти могут просто проигнорировать документ. Не указано, что при смене инвестора обязательным условием является предоставление им квартир абсолютно всем дольщикам, заключившим договоры с прежним застройщиком. Нет запрета для нового застройщика требовать дополнительную плату от пострадавших соинвесторов, что встречается практически во всех случаях при смене застройщика. Смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика - вообще вещь опасная, к тому же еще и страдающая правовыми пороками. Ведь к моменту смены застройщика, что происходит, как правило, путем замены лица в инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилась еще и обязанность перед каждым дольщиком по предоставлению ему квартиры. Однако уступка этой обязанности (в правовой формулировке - перевод долга) должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире (ст. 391 ГК РФ), перевод долга возможен только при согласии кредитора (гражданина-дольщика). Естественно, никто согласия дольщиков не берет. Более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиками по передаче им квартир в собственность после завершения строительства и вообще может их продать от своего имени. В подобном случае дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной по причине несоответствия требованиям ст. 391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующая закону. 2. Объединившись, дольщики могут достроить дом за счет собственных средств. Однако на этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из них - собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию. Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут либо не хотят доплачивать, тоже существует. ТСЖ предлагает им уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства. Если покупатель не находится быстро, ТСЖ может выкупить у дольщика права на его квартиру за приемлемую сумму, чтобы затем реализовать квартиру на рынке и окупить затраты. Чтобы официально начать работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Этому часто жестко сопротивляется прежний застройщик, а иногда и чиновники. Тем не менее только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам. Может оказаться так, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится и попросту бросил стройку. В данной ситуации следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершение строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию. Если застройщик находится в процедуре банкротства, любая переуступка прав застройщиком по инвестиционному контракту возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов. Впрочем, известны случаи, когда дольщики, объединившись в ЖСК и отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали его, даже не став стороной инвестконтракта, предъявив дом администрации и строительному надзору, как говорится, явочным порядком.
...но сложно
Одним из важнейших на проблемных стройках является вопрос прав дольщиков на их квартиры, как еще не достроенные, так и уже построенные, в том числе силами дольщиков. Если договоры, заключенные по Закону N 214-ФЗ, предполагают какую-то защиту, то договоры, которые не соответствуют критериям данного Закона, могут оказаться ненадежными правоустанавливающими документами для их владельца. Тогда свои права предстоит защищать в суде. Существуют два основных пути защиты: признание вещных прав (собственности) на недостроенную квартиру либо констатация судом обязательственных прав дольщика. 1. Дольщик предъявляет иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д. Если строительство не закончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление и о признании права собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры. Правда, если пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", это не гарантирует положительного исхода дела. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если он является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00). Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет. Однако наработана и практика, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Когда дольщики дошли до ВС РФ, то нашли поддержку у высшей судебной инстанции. Так, в своем Определении от 14.12.2010 N 4-В10-34 ВС РФ указал: "Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда". 2. Для домов, строительство которых начато до вступления в силу Закона N 214-ФЗ, предлагается использовать следующую формулировку исковых требований: соинвестор просит признать его отношения с застройщиком отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования по его фактическому содержанию договором о долевом участии в строительстве. Что это дает? Прежде всего защиту прав дольщика, которая предлагается Законом N 214-ФЗ, возможность произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также статус залогодержателя части земельного участка, который находится у заказчика в собственности, а чаще в аренде. То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия данного Закона застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т.п. В этих случаях можно говорить о том, что в действительности воля сторон была направлена на долевое участие гражданина в строительстве. Ведь существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами - участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми зрителями и заложниками подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если арбитражный процесс затрагивает права дольщиков, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом. В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе. Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация "замораживается" и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц. Процедура банкротства застройщика, возбужденная в арбитражном суде, может серьезно осложнить положение граждан-дольщиков в некоторых ситуациях. Особенно опасно банкротство застройщика, если он заключил с дольщиком предварительный договор купли-продажи квартиры - известная схема для "обхода" Закона N 214-ФЗ. В такой ситуации, если дольщик вовремя не отреагирует и не признает в судебном порядке, что к возникшим правоотношениям должны применяться положения о долевом участии в строительстве, получения квартиры в собственность можно вообще не дождаться. Ведь все обязательства банкрота заключить договор в будущем так и останутся на нем, а дом отойдет новому собственнику в результате торгов. В любом случае процесс банкротства застройщика не должен протекать бесконтрольно со стороны дольщиков. Вряд ли целесообразно для включения в реестр кредиторов отказываться от недостроенной квартиры и требовать от застройщика уплаченные деньги, ведь получить деньги от банкрота нереально, а за квартиру следует бороться. Самой простой и исполнимой представляется следующая схема: дольщик предъявляет в процессе о банкротстве застройщика требования о взыскании неустойки за несвоевременное завершение строительства на основании ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Как правило, такая неустойка составляет довольно внушительную сумму. Например, на основании п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Из практики рассмотрения подобных дел сумма неустойки часто бывает равна стоимости будущей квартиры. Став кредиторами застройщика, дольщики имеют возможность участвовать во всех процедурах банкротства, заявлять ходатайства, возражения, обжаловать действия управляющего и процессуальные документы, результаты собраний кредиторов и т.п. Кроме того, значительное увеличение размера требований к банкроту за счет требований дольщиков может сильно снизить интерес к должнику со стороны кредиторов, желающих получить активы застройщика. Также следует учесть, что если к участию в деле о банкротстве будут привлечены, скажем, 200 дольщиков, которые установят свои требования как кредиторы, то такие граждане могут фактически полностью парализовать процесс банкротства. А пока процедура банкротства застройщика неимоверно затянута, дольщики могут успеть достроить свой дом. Важным аргументом для того, чтобы не включать не завершенный строительством дом в активы должника, может стать указание на то, что права на все квартиры в строящемся доме уже переуступлены дольщикам и полностью ими оплачены, а застройщик не имеет ни вещных, ни обязательственных прав на квартиры. Это является основанием для того, чтобы не включать недостроенный дом в конкурсную массу. Таким образом, дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности привлечь грамотных специалистов и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права.
